Know-how Sammlung: Rechtsfälle aus der Praxis

Einzelne Rechtsfälle, die von Interesse für den Berufsstand des Bewirtschafters ist, möchten wir gern mit Ihnen in dieser Know-how Sammlung teilen, um Sie zusätzlich in Ihrem Berufsalltag unterstützen zu können.

Ist die Zustellung von Einladungen auf dem elektronischen Weg rechtmässig, wenn dies nicht im Reglement erwähnt ist?

  • Das Gesetz kennt keine formelle Hürde für die Einladung. Theoretisch wäre damit auch eine mündliche Einladung zulässig.
  • Insoweit das Reglement formelle Hürden (schriftlich/per Einschreiben) aufstellt, so ist diese grundsätzlich zu beachten.
  • Bestehen solche Bestimmungen im Reglement, so können diese durch Anpassung des Reglements geändert werden. Zulässig ist auch das Fassen eines diesbezüglichen Beschlusses durch die Gemeinschaft ohne formelle Reglementsänderung. Solche Beschlüsse sind dann auch für spätere Erwerber gültig. Es wird jedoch empfohlen, solche Beschlüsse im Reglement einzubauen.
  • Inhaltlich geht es bei Formvorschriften um die Beweisbarkeit und die Sicherstellung der Zuverlässigkeit der Einladung. Da briefliche Einladungen (ohne Einschreiben) auch keinen Beweis der Zustellung zulassen, kommt der reinen schriftlichen Einladung keine zusätzliche Beweisfunktion zu.
  • Die Einladung per E-Mail ist damit – strengere Vorschriften im Reglement vorbehalten – ohne Weiteres zulässig.

Wie steht es um das Recht der Stellvertretung an der Stockwerkeigentümerversammlung?

  • Der Stockwerkeigentümer verfügt über ein Teilnahmerecht an der Versammlung. Wenn dieser sein Recht nicht persönlich ausüben kann, hat dies sowohl Nachteile für ihn (kein Stimmrecht) als u.U. auch für die Gemeinschaft (ev. keine Beschlussfähigkeit, ev. kein qualifiziertes Mehr).
  • Ist eine Person nicht handlungsfähig (keine Urteilsfähigkeit oder keine Mündigkeit), so übt der gesetzliche Stellvertreter dieses Recht aus. Dies ergibt sich aus den allgemeinen Grundsätzen.
  • Kann eine Person ihr Stimmrecht – aus welchen Gründen auch immer – nicht ausüben, so stellt sich die Frage, wie damit umzugehen ist.
  • Bezweifelt wird das Recht des Stockwerkeigentümers, einen blossen Erklärungsboten zu schicken. Es wird z.B. von Wermelinger als kaum zulässig betrachtet, jemanden als blossen Boten an eine Versammlung zu senden, der eine Erklärung abgibt.
  • Das Gesetz regelt die Vertretung nicht explizit, sie wird aber in Art. 712p vorausgesetzt. Besteht im konkreten Reglement keine Einschränkung, so ist eine Stellvertretung ohne Einschränkungen zulässig. Der abwesende Stockwerkeigentümer kann sich durch eine beliebige Person vertreten lassen.
  • Die Vertretung erfolgt durch eine korrekte Bevollmächtigung des Vertreters. Das Gesetz setzt hierfür keine besondere Form voraus. Theoretisch wäre also auch eine mündliche Bevollmächtigung möglich. Aus Beweisgründen wird dies nicht empfohlen. Enthält das Reglement aber keine Einschränkung, so muss auch eine mündliche Bevollmächtigung zugelassen werden.
  • Einschränkungen des Vertretungsrechts sind zulässig, es bestehen jedoch inhaltliche Grenzen. Es muss stets zulässig sein, dass Stockwerkeigentümer sich durch andere Stockwerkeigentümer, Familienmitglieder oder andere Bewohner des Stockwerkeigentums vertreten lassen dürfen.
  • Derartige Einschränkungen bedürfen einer Grundlage in der Gemeinschaftsordnung. Dieser kann im Begründungsakt, im Reglement oder durch einen nachträglichen „ad-hoc-Beschluss“ erfolgen. Nach herrschender Meinung muss ein solcher Beschluss jedoch einstimmig erfolgen.
  • Damit ist – ohne entgegenstehende Grundlage – eine beliebige Stellvertretung möglich.

Obige Ausführungen stützen sich auf die Ausführungen von Wermelinger im Zürcher Kommentar zum Stockwerkeigentum.