Covid-19: Auswirkungen der verschärften Massnahmen auf die Immobilienwirtschaft

Ab heute, 20. Dezember 2021, und bis mindestens zum 24. Januar 2022 gelten im Zuge der Pandemie neue Regeln für Versammlungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften. Dies hat der Bundesrat am 17. Dezember 2021 mitteilen lassen. Nebst den bundesrechtlichen Regeln sind auch teilweise weitergehende kantonale Regelungen zu beachten.

Für Veranstaltungen unabhängig der Grösse des Publikums und Versammlungen von Gesellschaften gilt neue eine Zertifikatspflicht (2G) und eine Maskenpflicht für alle Anwesenden. Damit können Versammlung von Stockwerkeigentümergemeinschaften nur mit einer Zugangsbeschränkung auf Personen mit einem Impf- oder Genesungszertifikat durchgeführt werden. Dies gilt auch für die Sitzungsleitung und Referenten. Negative Testzertifikate für Ungeimpfte und nicht Genesene reichen nicht mehr aus, um Zugang zu Veranstaltungen zu erlangen. Zudem muss der Veranstalter ein Schutzkonzept erarbeiten und umzusetzen.

Die Verwaltung hat zudem die Möglichkeit, die Versammlung mit der Regel 2G+ (Geimpft oder genesen und zusätzlich getestet) durchzuführen. Für diesen Fall müssen Personen, deren Impf- oder Genesungszertifikat noch nicht länger als 120 Tage gültig ist, kein Testzertifikat vorweisen. Die 2G+-Regel ist jedoch, da sie Eigentümerrechte u.U. zusätzlich beschränkt, nach Ansicht des SVIT Schweiz und der Fachkammer Stockwerkeigentum nur mit grosser Zurückhaltung und nach sorgsamer Abwägung anzuordnen.
Theoretisch möglich ist die Durchführung von Versammlungen im Freien. Diesfalls gilt die 3G-Regel (geimpft, genesen oder getestet). Verlangt eine Eigentümerschaft, welche die obigen Voraussetzungen nicht erfüllt, die physische Teilnahme an der Versammlung, so ist ihr der Zutritt zu verweigern. Sie ist – auch kurzfristig – auf die Möglichkeit der Stimmrechtsvertretung mittels Vollmacht hinzuweisen. Einer Anfechtung wegen eines pandemiebedingten Ausschlusses von der Versammlung hat keine Aussicht auf Erfolg.

Erneut festzuhalten ist an dieser Stelle, dass die Verwaltung als Veranstalter eine Busse riskiert, wenn er Personen zur Versammlung zulässt, die an sich keinen Zugang haben dürfen. Es besteht weiterhin und bis Ende 2023 die Möglichkeit, Versammlungen von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften schriftlich oder virtuell durchzuführen oder für bereits angesetzte Präsenzveranstaltungen bis spätestens vier Tage vor der Durchführung die schriftliche oder die virtuelle Durchführung anzuordnen. Die Vor- und Nachteile sind im Einzelfall gegeneinander abzuwägen. Der SVIT empfiehlt, die Rechte der Stockwerkeigentümer an oberste Stelle der Überlegungen zu setzen. Namentlich soll bei schriftlicher Durchführung nicht der Eindruck entstehen, dass die Verwaltung unliebsame Diskussionen zu unterdrücken versucht.

Für Versammlungen, welche in weniger als vier Tagen stattfinden, bestehen folgende Möglichkeiten:

• Verschiebung der Versammlung und Durchführung auf virtuellem, schriftlichem Weg oder Neuansetzung der physischen Versammlung zu einem späteren Zeitpunkt.
• Durchführung der Versammlung unter Einhaltung der neuen 2G-Regel und mit dem Recht zur Stellvertretung von Ungeimpften/Nicht-Genesenen.
• Wer in kürzerer Frist als vier Tage die Abstimmung auf dem Schriftweg oder die virtuelle Durchführung anordnet, riskiert im Falle der Anfechtung der Beschlüsse eine Aufhebung der Beschlüsse. Dieser Weg wird nicht empfohlen. Wer dieses Risiko trotzdem eingehen will, dem wird empfohlen, zu Beginn der virtuellen Versammlung (oder bei Zustellung der schriftlichen Abstimmungsunterlagen) die Frage zu stellen, ob jemand mit dieser Art der Durchführung nicht einverstanden ist. Wer sich in diesem Zeitpunkt nicht wehrt, dürfte sein Recht auf Anfechtung verwirkt haben.

Festzuhalten ist an dieser Stelle, dass bei Durchführung einer physischen Versammlung kein Recht darauf besteht, an der Versammlung hybrid, d.h. mittels Videozuschaltung, teilzunehmen. Es liegt im Rahmen der Verordnung grundsätzlich im Belieben der Verwaltung, die Art und Weise der Durchführung der Versammlung anzuordnen. Ob hybride Versammlungen überhaupt zulässig sind, ist bisher weder in der Rechtsprechung noch in der Lehre entschieden worden.

Für weitere Hinweise, namentlich den Betrieb von Hallenbädern, Wellnesszonen, etc. sowie arbeitsrechtliche Hinweise wird auf den Newsletter des SVIT Schweiz vom 17. Dezember 2021 verwiesen.