Das Gesetz sieht grundsätzlich nur zwei zulässige Beschlussformen für Stockwerkeigentümergemeinschaften vor: Einerseits die Beschlussfassung im Rahmen einer Stockwerkeigentümerversammlung, anderseits den (einstimmigen!) Zirkulationsbeschluss. Nachdem der Bundesrat das Inkrafttreten der Aktienrechtsrevision vom 1. Januar 2024 auf den 1. Januar 2023 vorgezogen hat, endet die Geltungsdauer von Art. 27 der Covid-19-Verordnung 3 am 31. Dezember 2022. Damit entfällt auf dieses Datum hin die gesetzliche Grundlage, die seit Inkrafttreten der Covid-19-Gesetzgebung schriftliche Abstimmungen und virtuelle Versammlungen für zulässig erklären.

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Das Buch «#stockwerkeigentum, das ist aber nicht dein ernst?» wird von den Autoren Amédéo Wermelinger, Daniel Kienast, Michael Hein,Michael Mötteli, allesamt von der Prosteg AG (Verlag) verfasst. Es handelt sich um einen Ratgeber, welcher für die Stockwerkeigentümer eine gute und praxisbezogene Basis für die Beantwortung von Fragen liefern soll. Ebenso kann das Buch mit Vorteil von den Verwaltern genutzt werden, um den Stockwerkeigentümern verständliche Antworten auf – teils komplexe – Fragen geben zu können. So soll dieses Buch die Zusammenarbeit und das Zusammenleben zwischen Stockwerkeigentümern aber auch zwischen Stockwerkeigentümern und Verwaltern vereinfachen. Das Buch besteht aus über 200 Fragen und den Antworten dazu.

Sie als Verwalter*in oder Betreuer*in einer Liegenschaft haben grossen Einfluss auf die Eigentümer*innen von Ferienwohnungen und können sie zum Handeln bewegen. Wir möchten Ihnen an einem kurzen Webinar die Vorteile einer Fernsteuerung erläutern und Ihnen Hilfsmittel zur Verfügung stellen, um die Eigentümer*innen darüber zu informieren.

Das Webinar dauert ca. 1 Stunde und wird per TEAMS abgehalten.

Programm
–           Vorstellung MakeHeatSimple
–           Möglichkeiten der Heizungsfernsteuerung
–           Sonderfall Wohnungen in MFH, im Stockwerkeigentum
–           Vorhandene Tools für Verwaltungen und Eigentümer*innen
–           Diskussion

Es sind drei Webinare vorgesehen:
–           Freitag, 11. November 2022, 11:00 bis 12:00 Uhr
–           Dienstag,  15. November 2022, 11:00 bis 12:00 Uhr
–           Donnerstag, 24. November 2022, 13:30 bis 14:30 Uhr

Entwurf einer Reglements­bestimmung

Die Fachkammer Stockwerkeigentum hat gemeinsam mit dem SVIT Schweiz eine Musterreglementsbestim- mung erarbeitet, die sowohl virtuelle Versammlungen als auch schriftliche Abstimmungen ermöglichen sollen. Die Bestimmung nimmt – soweit möglich – die Bedenken der Literatur gegen schriftliche Abstimmun- gen auf. Ob diese Bestimmung einer gerichtlichen Prüfung standhalten wird, wird sich zeigen. Es ist dem Verband jedoch auch mit dieser unsicheren Rechtslage ein Anliegen, den Verwaltungen und auch den Gemein- schaften die Möglichkeit zur Weiterführung der Praxis der letzten Jahre zu geben.

Ausgangslage

Das Gesetz sieht grundsätzlich nur zwei zulässige Beschlussformen für Stockwerkeigentümergemeinschaften vor: Einerseits die Beschlussfassung im Rahmen einer Stockwerkeigentümerversammlung, anderseits den (einstimmigen!) Zirkulationsbeschluss. Nachdem der Bundesrat das Inkrafttreten der Aktienrechtsrevision vom 1. Januar 2024 auf den 1. Januar 2023 vorgezogen hat, endet die Geltungsdauer von Art. 27 der Covid-19-Verordnung 3 am 31. Dezember 2022. Damit entfällt auf dieses Datum hin die gesetzliche Grundlage, welche seit Inkrafttreten der Covid-19-Gesetzgebung schriftliche Abstimmungen und virtuelle Versammlungen zulässig erklären.

Schriftliche Abstimmungen ab 1. Januar 2023

Schriftliche Abstimmungen mit Mehrheitsbeschlüssen sind demgemäss nach dem 1. Januar 2023 grundsätzlich nicht mehr zulässig. Fraglich ist, ob die Schaffung einer reglementarischen Grundlage schriftliche Mehrheitsabstimmungen dauerhaft zulässig macht. Das Bundesgericht hat diese Frage bisher nicht entscheiden müssen und auch keinen Hinweis gegeben, ob dies aus seiner Sicht zulässig sein könnte. Die Lehre ist diesbezüglich uneinig. Einige Autoren (z.B. Schwarz und Sutter-Somm) sprechen sich dafür aus, andere (z.B. Wermelinger) sind klar dagegen. Als Argumente dagegen werden u.a. angeführt, dass die dauerhafte Durchführung von schriftlichen Abstimmungen die Versammlungsdemokratie ausser Kraft setzt und damit ein erhebliches Missbrauchspotential bietet. Der SVIT hat diesbezüglich noch keine Position erarbeitet.

Die Einführung einer reglementarischen Grundlage für schriftliche Abstimmungen ist damit Voraussetzung für die Zulässigkeit von schriftlichen Beschlussfassungen ab 2023. Es ist jedoch unsicher, ob sie dafür auch ausreicht. Will eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine solche Reglementsanpassung einführen, so wird dringend empfohlen, die Gemeinschaft darauf hinzuweisen, dass unsicher ist, ob diese einer gerichtlichen Überprüfung auch standhält. Auf einer solchen, u.U. nichtigen Grundlage gefassten Beschlüsse wären dann – für den Fall der Nichtigkeit der reglementarischen Grundlage – auf jeden Fall anfechtbar, u.U. sogar nichtig. Ob eine Gemeinschaft ein solches Risiko in Kauf nehmen will, muss der Gemeinschaft überlassen werden.

Virtuelle Versammlungen ab 1. Januar 2023

Auch für virtuelle Versammlungen fehlt ab dem 1. Januar 2023 eine gesetzliche Grundlage. Die im Aktienrecht neu in Kraft tretenden Bestimmungen zu virtuellen Versammlungen sind nicht direkt, bzw. wohl auch nicht analog auf das Stockwerkeigentum übertragbar. Ob die Schaffung einer reglementarischen Grundlage zur Zulässigkeit von virtuellen Abstimmungen ausreicht, ist fraglich. Lehrmeinungen dazu sind – Stand heute – noch keine ersichtlich. Aufgrund der durchaus positiven Erfahrungswerte der letzten Jahre ist aber davon auszugehen, dass die Zurückhaltung, welche gewisse Autoren vor der Pandemie gegen die Zulässigkeit solcher Reglementsbestimmungen geäussert haben, kaum Bestand haben dürften. Schaffen also Stockwerkeigentümergemeinschaften eine solche reglementarischen Grundlage (oder verfügen bereits über eine solche), so ist davon auszugehen, dass virtuelle Versammlungen auch nach dem 1. Januar 2023 zulässig sein sollten.

Ausgangslage

Das Gesetz sieht grundsätzlich nur zwei zulässige Beschlussformen für Stockwerkeigentümergemeinschaften vor: Einerseits die Beschlussfassung im Rahmen einer Stockwerkeigentümerversammlung, anderseits den (einstimmigen!) Zirkulationsbeschluss. Nachdem der Bundesrat das Inkrafttreten der Aktienrechtsrevision vom 1. Januar 2024 auf den 1. Januar 2023 vorgezogen hat, endet die Geltungsdauer von Art. 27 der Covid-19-Verordnung 3 am 31. Dezember 2022. Damit entfällt auf dieses Datum hin die gesetzliche Grundlage, welche seit Inkrafttreten der Covid-19-Gesetzgebung schriftliche Abstimmungen und virtuelle Versammlungen zulässig erklären.

Schriftliche Abstimmungen ab 1. Januar 2023

Schriftliche Abstimmungen mit Mehrheitsbeschlüssen sind demgemäss nach dem 1. Januar 2023 grundsätzlich nicht mehr zulässig. Fraglich ist, ob die Schaffung einer reglementarischen Grundlage schriftliche Mehrheitsabstimmungen dauerhaft zulässig macht. Das Bundesgericht hat diese Frage bisher nicht entscheiden müssen und auch keinen Hinweis gegeben, ob dies aus seiner Sicht zulässig sein könnte. Die Lehre ist diesbezüglich uneinig. Einige Autoren (z.B. Schwarz und Sutter-Somm) sprechen sich dafür aus, andere (z.B. Wermelinger) sind klar dagegen. Als Argumente dagegen werden u.a. angeführt, dass die dauerhafte Durchführung von schriftlichen Abstimmungen die Versammlungsdemokratie ausser Kraft setzt und damit ein erhebliches Missbrauchspotential bietet. Der SVIT hat diesbezüglich noch keine Position erarbeitet.

Die Einführung einer reglementarischen Grundlage für schriftliche Abstimmungen ist damit Voraussetzung für die Zulässigkeit von schriftlichen Beschlussfassungen ab 2023. Es ist jedoch unsicher, ob sie dafür auch ausreicht. Will eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine solche Reglementsanpassung einführen, so wird dringend empfohlen, die Gemeinschaft darauf hinzuweisen, dass unsicher ist, ob diese einer gerichtlichen Überprüfung auch standhält. Auf einer solchen, u.U. nichtigen Grundlage gefassten Beschlüsse wären dann – für den Fall der Nichtigkeit der reglementarischen Grundlage – auf jeden Fall anfechtbar, u.U. sogar nichtig. Ob eine Gemeinschaft ein solches Risiko in Kauf nehmen will, muss der Gemeinschaft überlassen werden.

Virtuelle Versammlungen ab 1. Januar 2023

Auch für virtuelle Versammlungen fehlt ab dem 1. Januar 2023 eine gesetzliche Grundlage. Die im Aktienrecht neu in Kraft tretenden Bestimmungen zu virtuellen Versammlungen sind nicht direkt, bzw. wohl auch nicht analog auf das Stockwerkeigentum übertragbar. Ob die Schaffung einer reglementarischen Grundlage zur Zulässigkeit von virtuellen Abstimmungen ausreicht, ist fraglich. Lehrmeinungen dazu sind – Stand heute – noch keine ersichtlich. Aufgrund der durchaus positiven Erfahrungswerte der letzten Jahre ist aber davon auszugehen, dass die Zurückhaltung, welche gewisse Autoren vor der Pandemie gegen die Zulässigkeit solcher Reglementsbestimmungen geäussert haben, kaum Bestand haben dürften. Schaffen also Stockwerkeigentümergemeinschaften eine solche reglementarischen Grundlage (oder verfügen bereits über eine solche), so ist davon auszugehen, dass virtuelle Versammlungen auch nach dem 1. Januar 2023 zulässig sein sollten.

Bereits im Mai 2018 ist auf europäischer Ebene die Datenschutzgrundverordnung in Kraft getreten (DSGVO), welche gemäss Art. 3 exterritoriale Wirkung, namentlich auf die Schweiz, haben kann. Das Risiko für die verantwortlichen Datenverarbeiter liegt vor allem im neuen Strafmass,  welches bei Datenschutzverletzungen droht (bis zu 250 000 CHF in der Schweiz bzw. Millionen nach DSGVO). Deshalb hat sich die Fachkammer Stockwerkeigentum zum Ziel gesetzt, die Liegenschaftsverwalter rechtzeitig über die neuen Bestimmungen im Bereich des Datenschutzrechts und  der Informations- und Informatiksicherheit zu informieren und zu sensibilisieren, die entsprechenden Pflichten und Rechte daraus abzuleiten und Unterstützung für die Umsetzung in der eigenen Tätigkeit anzubieten. Entsprechend fand am 14. Juni 2022 im Novotel Zürich City West in Zürich eine Weiterbildung für Organisationsverantwortliche in der Liegenschaftsverwaltung, Senior-Liegenschaftsverwalter und weitere Interessierte zum neuen Datenschutzrecht statt.

„Die Zukunft der Bewirtschaftung wünsche ich mir wie folgt:

• Einerseits wird die Digitalisierung weiter fortschreiten und den Bewirtschaftern viele Prozesse erleichtern, bzw. abnehmen, die bisher von Hand erledigt werden konnten. Anderseits wird die persönliche Kommunikation weiterhin wichtig sein, ja wohl noch wichtiger werden, damit der Bewirtschafter ‚am Puls’ der Gemeinschaft bleiben kann.
• Es wird immer wichtiger werden, dass die professionellen Bewirtschafter mit genügend Selbstvertrauen ihre Honorare so gestalten, dass die effektiven Leistungen auch gedeckt sind. Viele Bewirtschaftungsprofis klagen auf verschiedenen Ebenen: Sie haben zu viele Mandate. Sie haben zu wenig Mitarbeitende. Die zu erledigenden Arbeiten werden laufend mehr, ohne dass die Preise steigen. Es herrscht Preisdruck gegenüber der Konkurrenz. Aus meiner Sicht gibt es in dieser Situation nur folgende Lösung: Unrentable Mandate abgeben oder die Preise nachverhandeln; die Mitarbeiter besser entlöhnen und offensiver kalkulieren.“