Die Fachkammer Stockwerkeigentum SVIT hat am 1. Dezember ihr jährliches Seminar «Fit für Stockwerkeigentum» durchgeführt. Der Workshop hat im wahrsten Sinne des Wortes den teilnehmenden Bewirtschaftern den «Rücken gestärkt»: Sie erhielten ein gezieltes Training, um in Zukunft souveräner aufzutreten und die Freude an ihrer Arbeit zu steigern. Die hohe Teilnehmerzahl von 42 Personen mit vielen jungen Fachleuten hat gezeigt, dass das Interesse an diesem Thema gross ist.
HEIMSPIEL
Da der diesjährige Herbstanlass in Basel stattfand, war es im wahrsten Sinne des Wortes ein Heimspiel für unseren dort ansässigen Präsidenten Michel de Roche, der nach über elfjähriger Vorstandstätigkeit auf die kommende Generalversammlung zurücktreten wird und ein letztes Mal durch die Veranstaltung führen wollte. Doch leider wurde Michel de Roche just am Tag des Anlasses von Grippesymptomen geplagt, sodass er sein Heimspiel letztlich verpasste.
NACHSPIELZEIT …
Reservieren Sie sich bereits den nächsten Herbstanlass am 25.10.2023!
Können wir Klimawandel?
Mit dem Klima wandeln sich auch die Anforderungen an die Immobilienwirtschaft. Sind wir wirklich bereit dafür? Was kommt noch auf uns zu? Und: Schaffen wir das? Gemeinsam mit den spannenden Referent:innen Lino Guzzella, Urs Vogel und Petra Brunner suchen wir beim Real Estate Symposium 2023 der SVIT five nach nachhaltigen Lösungen für die Zukunft unserer Branche.
Reservieren Sie sich darum unbedingt bereits jetzt dieses Datum:
Dienstag, 28. März 2023
13.00 – 19.00 Uhr
Umweltarena in Spreitenbach
Lino Guzzella ist Ingenieur und Professor für Thermotronik an der ETH Zürich, er forscht an Energiewandlungssystemen, um Verbrauch und Schadstoffemissionen zu reduzieren. Urs Vogel, Senior Consultant von Amstein+Walthert, berät in allen Fragen der Gebäudetechnik, um eine effiziente Nutzung der Energie und eine Optimierung über den gesamten Lebenszyklus zu erreichen. Und Petra Brunner begleitet als transaktionsanalytische Beraterin Veränderungsprozesse und hilft als psychologische Beraterin, Wandel zu verstehen und mitzugehen.
Die SVIT five, die Spezialistengremien des SVIT, freuen sich auf Ihre Teilnahme beim Real Estate Symposium 2023.
Beschlussfähigkeit und deren Berechnung
Die Beschlussfähigkeit ist Voraussetzung für eine gültige Beschlussfassung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer. Dabei ist die Versammlung nach Gesetz beschlussfähig, wenn die Hälfte der Stockwerkeigentümer, die zugleich die Hälfte der Wertquoten halten, anwesend oder vertreten sind (Art. 712p Abs. 1 ZGB). Somit verlangt der Gesetzgeber nicht die Mehrheit, sondern die Hälfte aller Stockwerkeigentümer und Wertquoten. Zwei Ausnahmen sind zu beachten: 1. Besteht das Stockwerkeigentum aus zwei Stockwerkeigentümern, müssen beide Stockwerkeigentümer an der Versammlung anwesend oder vertreten sein. 2. Weist ein Stockwerkeigentum eine ungerade Anzahl Stockwerkeigentümer auf, benötigt es für die Beschlussfähigkeit die Anwesenheit oder Vertretung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer. Zur Berechnung der Beschlussfähigkeit wird auf die Berechnungsweise des einfachen Mehrs abgestellt. Es wird grds. die Anzahl Stockwerkeigentümer gezählt, wobei gemeinschaftliche Eigentümer lediglich als eine Person gelten (Art. 712o Abs. 1 ZGB) und ein Stockwerkeigentümer, der mehrere Anteile hält, bei der Berechnung der Beschlussfähigkeit als nur eine Person gezählt wird. Letzteres gilt auch dann, wenn ein Stockwerkeigentümer mit mehreren Stockwerkeinheiten gemäss Reglement bei der Beschlussfassung mehrere Stimmen hat.
Die Einberufung von Stockwerkeigentümerversammlungen
Adressat der Einladung zu einer Stockwerkeigentümerversammlung
sind die Stockwerkeigentümer. Jeder Eigentümer muss die Einladung zur Kenntnis nehmen können, sei dies, weil ihm diese zugestellt wurde oder weil ihm diese auf andere in der Gemeinschaftsordnung festgelegte Art zugänglich gemacht wurde. In letzterem Fall kann das z. B. auch über ein Portal eines Bewirtschaftungstools erfolgen. Hat ein Stockwerkanteil
mehrere Eigentümer, so haben diese sich für die Versammlung zwar auf eine Stimmabgabe zu einigen, die Einladung ist jedoch grundsätzlich allen Eigentümern zuzustellen. Davon kann bei Bekanntgabe einer gemeinsamen Zustelladresse oder aber auch aufgrund einer entsprechenden Reglementsbestimmung abgesehen werden. In diesen Fällen reicht die Zustellung an einen Vertreter.
Ausgangslage
Das Gesetz sieht grundsätzlich nur zwei zulässige Beschlussformen für Stockwerkeigentümergemeinschaften vor: Einerseits die Beschlussfassung im Rahmen einer Stockwerkeigentümerversammlung, anderseits den (einstimmigen!) Zirkulationsbeschluss. Nachdem der Bundesrat das Inkrafttreten der Aktienrechtsrevision vom 1. Januar 2024 auf den 1. Januar 2023 vorgezogen hat, endet die Geltungsdauer von Art. 27 der Covid-19-Verordnung 3 am 31. Dezember 2022. Damit entfällt auf dieses Datum hin die gesetzliche Grundlage, die seit Inkrafttreten der Covid-19-Gesetzgebung schriftliche Abstimmungen und virtuelle Versammlungen für zulässig erklären.
Lesen Sie hier unsere Branchenempfehlung (de, fr, it):
Das Buch «#stockwerkeigentum, das ist aber nicht dein ernst?» wird von den Autoren Amédéo Wermelinger, Daniel Kienast, Michael Hein,Michael Mötteli, allesamt von der Prosteg AG (Verlag) verfasst. Es handelt sich um einen Ratgeber, welcher für die Stockwerkeigentümer eine gute und praxisbezogene Basis für die Beantwortung von Fragen liefern soll. Ebenso kann das Buch mit Vorteil von den Verwaltern genutzt werden, um den Stockwerkeigentümern verständliche Antworten auf – teils komplexe – Fragen geben zu können. So soll dieses Buch die Zusammenarbeit und das Zusammenleben zwischen Stockwerkeigentümern aber auch zwischen Stockwerkeigentümern und Verwaltern vereinfachen. Das Buch besteht aus über 200 Fragen und den Antworten dazu.
Einladung MakeHeatSimple Webinare
Sie als Verwalter*in oder Betreuer*in einer Liegenschaft haben grossen Einfluss auf die Eigentümer*innen von Ferienwohnungen und können sie zum Handeln bewegen. Wir möchten Ihnen an einem kurzen Webinar die Vorteile einer Fernsteuerung erläutern und Ihnen Hilfsmittel zur Verfügung stellen, um die Eigentümer*innen darüber zu informieren.
Das Webinar dauert ca. 1 Stunde und wird per TEAMS abgehalten.
Programm
– Vorstellung MakeHeatSimple
– Möglichkeiten der Heizungsfernsteuerung
– Sonderfall Wohnungen in MFH, im Stockwerkeigentum
– Vorhandene Tools für Verwaltungen und Eigentümer*innen
– Diskussion
Es sind drei Webinare vorgesehen:
– Freitag, 11. November 2022, 11:00 bis 12:00 Uhr
– Dienstag, 15. November 2022, 11:00 bis 12:00 Uhr
– Donnerstag, 24. November 2022, 13:30 bis 14:30 Uhr
Publikation 22.11.2022
Entwurf einer Reglementsbestimmung
Die Fachkammer Stockwerkeigentum hat gemeinsam mit dem SVIT Schweiz eine Musterreglementsbestim- mung erarbeitet, die sowohl virtuelle Versammlungen als auch schriftliche Abstimmungen ermöglichen sollen. Die Bestimmung nimmt – soweit möglich – die Bedenken der Literatur gegen schriftliche Abstimmun- gen auf. Ob diese Bestimmung einer gerichtlichen Prüfung standhalten wird, wird sich zeigen. Es ist dem Verband jedoch auch mit dieser unsicheren Rechtslage ein Anliegen, den Verwaltungen und auch den Gemein- schaften die Möglichkeit zur Weiterführung der Praxis der letzten Jahre zu geben.
Publikation 22.09.2022
Ausgangslage
Das Gesetz sieht grundsätzlich nur zwei zulässige Beschlussformen für Stockwerkeigentümergemeinschaften vor: Einerseits die Beschlussfassung im Rahmen einer Stockwerkeigentümerversammlung, anderseits den (einstimmigen!) Zirkulationsbeschluss. Nachdem der Bundesrat das Inkrafttreten der Aktienrechtsrevision vom 1. Januar 2024 auf den 1. Januar 2023 vorgezogen hat, endet die Geltungsdauer von Art. 27 der Covid-19-Verordnung 3 am 31. Dezember 2022. Damit entfällt auf dieses Datum hin die gesetzliche Grundlage, welche seit Inkrafttreten der Covid-19-Gesetzgebung schriftliche Abstimmungen und virtuelle Versammlungen zulässig erklären.
Schriftliche Abstimmungen ab 1. Januar 2023
Schriftliche Abstimmungen mit Mehrheitsbeschlüssen sind demgemäss nach dem 1. Januar 2023 grundsätzlich nicht mehr zulässig. Fraglich ist, ob die Schaffung einer reglementarischen Grundlage schriftliche Mehrheitsabstimmungen dauerhaft zulässig macht. Das Bundesgericht hat diese Frage bisher nicht entscheiden müssen und auch keinen Hinweis gegeben, ob dies aus seiner Sicht zulässig sein könnte. Die Lehre ist diesbezüglich uneinig. Einige Autoren (z.B. Schwarz und Sutter-Somm) sprechen sich dafür aus, andere (z.B. Wermelinger) sind klar dagegen. Als Argumente dagegen werden u.a. angeführt, dass die dauerhafte Durchführung von schriftlichen Abstimmungen die Versammlungsdemokratie ausser Kraft setzt und damit ein erhebliches Missbrauchspotential bietet. Der SVIT hat diesbezüglich noch keine Position erarbeitet.
Die Einführung einer reglementarischen Grundlage für schriftliche Abstimmungen ist damit Voraussetzung für die Zulässigkeit von schriftlichen Beschlussfassungen ab 2023. Es ist jedoch unsicher, ob sie dafür auch ausreicht. Will eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine solche Reglementsanpassung einführen, so wird dringend empfohlen, die Gemeinschaft darauf hinzuweisen, dass unsicher ist, ob diese einer gerichtlichen Überprüfung auch standhält. Auf einer solchen, u.U. nichtigen Grundlage gefassten Beschlüsse wären dann – für den Fall der Nichtigkeit der reglementarischen Grundlage – auf jeden Fall anfechtbar, u.U. sogar nichtig. Ob eine Gemeinschaft ein solches Risiko in Kauf nehmen will, muss der Gemeinschaft überlassen werden.
Virtuelle Versammlungen ab 1. Januar 2023
Auch für virtuelle Versammlungen fehlt ab dem 1. Januar 2023 eine gesetzliche Grundlage. Die im Aktienrecht neu in Kraft tretenden Bestimmungen zu virtuellen Versammlungen sind nicht direkt, bzw. wohl auch nicht analog auf das Stockwerkeigentum übertragbar. Ob die Schaffung einer reglementarischen Grundlage zur Zulässigkeit von virtuellen Abstimmungen ausreicht, ist fraglich. Lehrmeinungen dazu sind – Stand heute – noch keine ersichtlich. Aufgrund der durchaus positiven Erfahrungswerte der letzten Jahre ist aber davon auszugehen, dass die Zurückhaltung, welche gewisse Autoren vor der Pandemie gegen die Zulässigkeit solcher Reglementsbestimmungen geäussert haben, kaum Bestand haben dürften. Schaffen also Stockwerkeigentümergemeinschaften eine solche reglementarischen Grundlage (oder verfügen bereits über eine solche), so ist davon auszugehen, dass virtuelle Versammlungen auch nach dem 1. Januar 2023 zulässig sein sollten.
Publikation 22.09.2022
Ausgangslage
Das Gesetz sieht grundsätzlich nur zwei zulässige Beschlussformen für Stockwerkeigentümergemeinschaften vor: Einerseits die Beschlussfassung im Rahmen einer Stockwerkeigentümerversammlung, anderseits den (einstimmigen!) Zirkulationsbeschluss. Nachdem der Bundesrat das Inkrafttreten der Aktienrechtsrevision vom 1. Januar 2024 auf den 1. Januar 2023 vorgezogen hat, endet die Geltungsdauer von Art. 27 der Covid-19-Verordnung 3 am 31. Dezember 2022. Damit entfällt auf dieses Datum hin die gesetzliche Grundlage, welche seit Inkrafttreten der Covid-19-Gesetzgebung schriftliche Abstimmungen und virtuelle Versammlungen zulässig erklären.
Schriftliche Abstimmungen ab 1. Januar 2023
Schriftliche Abstimmungen mit Mehrheitsbeschlüssen sind demgemäss nach dem 1. Januar 2023 grundsätzlich nicht mehr zulässig. Fraglich ist, ob die Schaffung einer reglementarischen Grundlage schriftliche Mehrheitsabstimmungen dauerhaft zulässig macht. Das Bundesgericht hat diese Frage bisher nicht entscheiden müssen und auch keinen Hinweis gegeben, ob dies aus seiner Sicht zulässig sein könnte. Die Lehre ist diesbezüglich uneinig. Einige Autoren (z.B. Schwarz und Sutter-Somm) sprechen sich dafür aus, andere (z.B. Wermelinger) sind klar dagegen. Als Argumente dagegen werden u.a. angeführt, dass die dauerhafte Durchführung von schriftlichen Abstimmungen die Versammlungsdemokratie ausser Kraft setzt und damit ein erhebliches Missbrauchspotential bietet. Der SVIT hat diesbezüglich noch keine Position erarbeitet.
Die Einführung einer reglementarischen Grundlage für schriftliche Abstimmungen ist damit Voraussetzung für die Zulässigkeit von schriftlichen Beschlussfassungen ab 2023. Es ist jedoch unsicher, ob sie dafür auch ausreicht. Will eine Stockwerkeigentümergemeinschaft eine solche Reglementsanpassung einführen, so wird dringend empfohlen, die Gemeinschaft darauf hinzuweisen, dass unsicher ist, ob diese einer gerichtlichen Überprüfung auch standhält. Auf einer solchen, u.U. nichtigen Grundlage gefassten Beschlüsse wären dann – für den Fall der Nichtigkeit der reglementarischen Grundlage – auf jeden Fall anfechtbar, u.U. sogar nichtig. Ob eine Gemeinschaft ein solches Risiko in Kauf nehmen will, muss der Gemeinschaft überlassen werden.
Virtuelle Versammlungen ab 1. Januar 2023
Auch für virtuelle Versammlungen fehlt ab dem 1. Januar 2023 eine gesetzliche Grundlage. Die im Aktienrecht neu in Kraft tretenden Bestimmungen zu virtuellen Versammlungen sind nicht direkt, bzw. wohl auch nicht analog auf das Stockwerkeigentum übertragbar. Ob die Schaffung einer reglementarischen Grundlage zur Zulässigkeit von virtuellen Abstimmungen ausreicht, ist fraglich. Lehrmeinungen dazu sind – Stand heute – noch keine ersichtlich. Aufgrund der durchaus positiven Erfahrungswerte der letzten Jahre ist aber davon auszugehen, dass die Zurückhaltung, welche gewisse Autoren vor der Pandemie gegen die Zulässigkeit solcher Reglementsbestimmungen geäussert haben, kaum Bestand haben dürften. Schaffen also Stockwerkeigentümergemeinschaften eine solche reglementarischen Grundlage (oder verfügen bereits über eine solche), so ist davon auszugehen, dass virtuelle Versammlungen auch nach dem 1. Januar 2023 zulässig sein sollten.
Liegenschaftsverwalter rechtzeitig informieren
Bereits im Mai 2018 ist auf europäischer Ebene die Datenschutzgrundverordnung in Kraft getreten (DSGVO), welche gemäss Art. 3 exterritoriale Wirkung, namentlich auf die Schweiz, haben kann. Das Risiko für die verantwortlichen Datenverarbeiter liegt vor allem im neuen Strafmass, welches bei Datenschutzverletzungen droht (bis zu 250 000 CHF in der Schweiz bzw. Millionen nach DSGVO). Deshalb hat sich die Fachkammer Stockwerkeigentum zum Ziel gesetzt, die Liegenschaftsverwalter rechtzeitig über die neuen Bestimmungen im Bereich des Datenschutzrechts und der Informations- und Informatiksicherheit zu informieren und zu sensibilisieren, die entsprechenden Pflichten und Rechte daraus abzuleiten und Unterstützung für die Umsetzung in der eigenen Tätigkeit anzubieten. Entsprechend fand am 14. Juni 2022 im Novotel Zürich City West in Zürich eine Weiterbildung für Organisationsverantwortliche in der Liegenschaftsverwaltung, Senior-Liegenschaftsverwalter und weitere Interessierte zum neuen Datenschutzrecht statt.
