Liegenschaftsverwalter rechtzeitig informieren

Bereits im Mai 2018 ist auf europäischer Ebene die Datenschutzgrundverordnung in Kraft getreten (DSGVO), welche gemäss Art. 3 exterritoriale Wirkung, namentlich auf die Schweiz, haben kann. Das Risiko für die verantwortlichen Datenverarbeiter liegt vor allem im neuen Strafmass,  welches bei Datenschutzverletzungen droht (bis zu 250 000 CHF in der Schweiz bzw. Millionen nach DSGVO). Deshalb hat sich die Fachkammer Stockwerkeigentum zum Ziel gesetzt, die Liegenschaftsverwalter rechtzeitig über die neuen Bestimmungen im Bereich des Datenschutzrechts und  der Informations- und Informatiksicherheit zu informieren und zu sensibilisieren, die entsprechenden Pflichten und Rechte daraus abzuleiten und Unterstützung für die Umsetzung in der eigenen Tätigkeit anzubieten. Entsprechend fand am 14. Juni 2022 im Novotel Zürich City West in Zürich eine Weiterbildung für Organisationsverantwortliche in der Liegenschaftsverwaltung, Senior-Liegenschaftsverwalter und weitere Interessierte zum neuen Datenschutzrecht statt.

Am 24. März 2022 fand die bereits 10. Generalversammlung der Fachkammer Stockwerkeigentum statt. Nebst den üblichen Traktanden ging es vor allem um personelle Veränderungen im Vorstand und die Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum.

Lesen jetzt den ganzen Artikel aus der Immobilia 04/2022.

Michel de Roche, Präsident Fachkammer Stockwerkeigentum

„Die Zukunft der Bewirtschaftung wünsche ich mir wie folgt:

  • Einerseits wird die Digitalisierung weiter fortschreiten und den Bewirtschaftern viele Prozesse erleichtern, bzw. abnehmen, die bisher von Hand erledigt werden konnten. Anderseits wird die persönliche Kommunikation weiterhin wichtig sein, ja wohl noch wichtiger werden, damit der Bewirtschafter ‚am Puls’ der Gemeinschaft bleiben kann.
  • Es wird immer wichtiger werden, dass die professionellen Bewirtschafter mit genügend Selbstvertrauen ihre Honorare so gestalten, dass die effektiven Leistungen auch gedeckt sind. Viele Bewirtschaftungsprofis klagen auf verschiedenen Ebenen: Sie haben zu viele Mandate. Sie haben zu wenig Mitarbeitende. Die zu erledigenden Arbeiten werden laufend mehr, ohne dass die Preise steigen. Es herrscht Preisdruck gegenüber der Konkurrenz. Aus meiner Sicht gibt es in dieser Situation nur folgende Lösung: Unrentable Mandate abgeben oder die Preise nachverhandeln; die Mitarbeiter besser entlöhnen und offensiver kalkulieren.“

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 16. Februar 2022 die meisten Bestimmungen der «Covid-19-Verordnung besondere Lage» und damit die Mehrzahl der Schutzmassnahmen und Einschränkungen mit Gültigkeit ab dem 17. Februar 2022 aufgehoben.

Die Verordnung regelt noch bis Ende März die Isolation sowie die Maskenpflicht im öffentlichen Verkehr und in Gesundheitseinrichtungen. Trotz den aufgehobenen Regelungen auf nationaler Ebene sind weiterhin allfällige kantonalen Erlasse zu beachten. Es ist dem SVIT Schweiz und der Fachkammer Stockwerkeigentum ein Anliegen, weiterhin zur Eindämmung der Covid-Infektionen beizutragen.

Alle bisherigen Dokumente des SVIT Schweiz und der Fachkammer Stockwerkeigentum, welche in Zusammenhang mit der Pandemie veröffentlicht wurden, verlieren somit ihre Gültigkeit. Weiterhin zu beachten sind jedoch die Bestimmungen aus der «Covid-19-Verordnung 3». Für die Immobilienwirtschaft sind diese für Stockwerkeigentümerversammlungen von Bedeutung. Sie halten fest, dass weiterhin und bis Ende 2023 die Möglichkeit besteht, Versammlungen von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften schriftlich oder virtuell durchzuführen oder für bereits angesetzte Präsenzveranstaltungen bis spätestens vier Tage vor der Durchführung die schriftliche oder die virtuelle Durchführung anzuordnen (hier finden Sie die entsprechenden Informationen). Die Vor- und Nachteile sind im Einzelfall abzuwägen. Es wird empfohlen, die Rechte der Stockwerkeigentümer an oberste Stelle der Überlegungen zu setzen. Namentlich soll bei schriftlicher Durchführung nicht der Eindruck entstehen, dass die Verwaltung unliebsame Diskussionen zu unterdrücken versucht.

Festzuhalten bleibt an dieser Stelle erneut, dass bei Durchführung einer physischen Versammlung kein Recht darauf besteht, an der Versammlung hybrid, d.h. mittels Videozuschaltung, teilzunehmen. Es liegt im Rahmen der «Covid-19 Verordnung 3», Art. 27 grundsätzlich im Belieben der Verwaltung, die Art und Weise der Durchführung der Versammlung anzuordnen. Ob hybride Versammlungen überhaupt zulässig sind, ist bisher weder in der Rechtsprechung noch in der Lehre entschieden worden.

Luise Deiters, Expertin für Betriebliches Gesundheitsmanagement, Reto Föllmi, Professor am Schweizerischen Institut für Aussenwirtschaft und Angewandte Wirtschaftsforschung der Universität St. Gallen, und Tim Grotjahn, Real Estate Strategist, werden beim SVIT Real Estate Symposium vom 16. März 2022 in Zürich zusammen mit den Teilnehmenden die Zukunft neu denken. Melden Sie sich jetzt an! Zuvor schon stehen die Referentin und die Referenten im Interview Red und Antwort.

Ab heute, 20. Dezember 2021, und bis mindestens zum 24. Januar 2022 gelten im Zuge der Pandemie neue Regeln für Versammlungen von Stockwerkeigentümergemeinschaften. Dies hat der Bundesrat am 17. Dezember 2021 mitteilen lassen. Nebst den bundesrechtlichen Regeln sind auch teilweise weitergehende kantonale Regelungen zu beachten.

Für Veranstaltungen unabhängig der Grösse des Publikums und Versammlungen von Gesellschaften gilt neue eine Zertifikatspflicht (2G) und eine Maskenpflicht für alle Anwesenden. Damit können Versammlung von Stockwerkeigentümergemeinschaften nur mit einer Zugangsbeschränkung auf Personen mit einem Impf- oder Genesungszertifikat durchgeführt werden. Dies gilt auch für die Sitzungsleitung und Referenten. Negative Testzertifikate für Ungeimpfte und nicht Genesene reichen nicht mehr aus, um Zugang zu Veranstaltungen zu erlangen. Zudem muss der Veranstalter ein Schutzkonzept erarbeiten und umzusetzen.

Die Verwaltung hat zudem die Möglichkeit, die Versammlung mit der Regel 2G+ (Geimpft oder genesen und zusätzlich getestet) durchzuführen. Für diesen Fall müssen Personen, deren Impf- oder Genesungszertifikat noch nicht länger als 120 Tage gültig ist, kein Testzertifikat vorweisen. Die 2G+-Regel ist jedoch, da sie Eigentümerrechte u.U. zusätzlich beschränkt, nach Ansicht des SVIT Schweiz und der Fachkammer Stockwerkeigentum nur mit grosser Zurückhaltung und nach sorgsamer Abwägung anzuordnen.
Theoretisch möglich ist die Durchführung von Versammlungen im Freien. Diesfalls gilt die 3G-Regel (geimpft, genesen oder getestet). Verlangt eine Eigentümerschaft, welche die obigen Voraussetzungen nicht erfüllt, die physische Teilnahme an der Versammlung, so ist ihr der Zutritt zu verweigern. Sie ist – auch kurzfristig – auf die Möglichkeit der Stimmrechtsvertretung mittels Vollmacht hinzuweisen. Einer Anfechtung wegen eines pandemiebedingten Ausschlusses von der Versammlung hat keine Aussicht auf Erfolg.

Erneut festzuhalten ist an dieser Stelle, dass die Verwaltung als Veranstalter eine Busse riskiert, wenn er Personen zur Versammlung zulässt, die an sich keinen Zugang haben dürfen. Es besteht weiterhin und bis Ende 2023 die Möglichkeit, Versammlungen von Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften schriftlich oder virtuell durchzuführen oder für bereits angesetzte Präsenzveranstaltungen bis spätestens vier Tage vor der Durchführung die schriftliche oder die virtuelle Durchführung anzuordnen. Die Vor- und Nachteile sind im Einzelfall gegeneinander abzuwägen. Der SVIT empfiehlt, die Rechte der Stockwerkeigentümer an oberste Stelle der Überlegungen zu setzen. Namentlich soll bei schriftlicher Durchführung nicht der Eindruck entstehen, dass die Verwaltung unliebsame Diskussionen zu unterdrücken versucht.

Für Versammlungen, welche in weniger als vier Tagen stattfinden, bestehen folgende Möglichkeiten:

  • Verschiebung der Versammlung und Durchführung auf virtuellem, schriftlichem Weg oder Neuansetzung der physischen Versammlung zu einem späteren Zeitpunkt.
  • Durchführung der Versammlung unter Einhaltung der neuen 2G-Regel und mit dem Recht zur Stellvertretung von Ungeimpften/Nicht-Genesenen.
  • Wer in kürzerer Frist als vier Tage die Abstimmung auf dem Schriftweg oder die virtuelle Durchführung anordnet, riskiert im Falle der Anfechtung der Beschlüsse eine Aufhebung der Beschlüsse. Dieser Weg wird nicht empfohlen. Wer dieses Risiko trotzdem eingehen will, dem wird empfohlen, zu Beginn der virtuellen Versammlung (oder bei Zustellung der schriftlichen Abstimmungsunterlagen) die Frage zu stellen, ob jemand mit dieser Art der Durchführung nicht einverstanden ist. Wer sich in diesem Zeitpunkt nicht wehrt, dürfte sein Recht auf Anfechtung verwirkt haben.

Festzuhalten ist an dieser Stelle, dass bei Durchführung einer physischen Versammlung kein Recht darauf besteht, an der Versammlung hybrid, d.h. mittels Videozuschaltung, teilzunehmen. Es liegt im Rahmen der Verordnung grundsätzlich im Belieben der Verwaltung, die Art und Weise der Durchführung der Versammlung anzuordnen. Ob hybride Versammlungen überhaupt zulässig sind, ist bisher weder in der Rechtsprechung noch in der Lehre entschieden worden.

Für weitere Hinweise, namentlich den Betrieb von Hallenbädern, Wellnesszonen, etc. sowie arbeitsrechtliche Hinweise wird auf den Newsletter des SVIT Schweiz vom 17. Dezember 2021 verwiesen.

Im Jubiläumsjahr der Fachkammer Stockwerkeigentum fand der 10. Herbstanlass vom 27. Oktober 2021 im Technopark Winterthur statt.

Der Bundesrat hat am Freitag, 3. Dezember 2021 verschärfte Covid-Massnahmen mit Gültigkeit ab Montag, 6. Dezember 2021 und bis vorerst 24. Januar 2022 erlassen. Neben den Regelungen auf nationaler Ebene sind die kantonalen Erlasse zu beachten. Es ist dem SVIT Schweiz und den Fachkammern des SVIT ein Anliegen, zur Eindämmung der Covid-Infektionen beizutragen.

Nachfolgend finden Sie eine Zusammenstellung der wichtigsten die Immobilienwirtschaft betreffende Änderungen auf nationaler Ebene.

Der Vorstand der Fachkammer Stockwerkeigentum hat von vielen Immobilienunternehmen Rückmeldung erhalten, dass sie keine jungen BewirtschafterInnen zur Bewirtschaftung von Stockwerkeigentum motivieren können. Gestützt auf die Umstände, dass immer mehr Liegenschaften zu Stockwerkeigentum begründet werden, die StockwerkeigentümerInnen aus verschiedenen Gründen höhere Anforderungen an die BewirtschafterInnen stellen und ein grosser Teil der zu Stockwerkeigentum ausgestalteten Liegenschaften in den kommenden Jahren saniert werden müssen, ist die Ausbildung von jungen BewirtschafterInnen aber immens wichtig.

Die Fachkammer Stockwerkeigentum hat diese Problematik erkannt und würde gerne einen Vertiefungslehrgang im Bereich Stockwerkeigentum planen. In dieser Schulung soll den BewirtschafterInnen mehr Sicherheit vermittelt werden, indem die Psychologie sowie die taktisch sinnvolle und auch rechtlich korrekte Abhandlung der Situationen/Geschäftsfälle vertieft werden.

Damit wir eruieren können, wo genau der Schuh in der Praxis drückt und wo Handlungsbedarf besteht, bitten wir die jungen BewirtschafterInnen, diese Umfrage auszufüllen. Nur eine hohe Anzahl von Rückmeldungen gibt uns einen guten Überblick und ermöglicht uns, eine Schulung nach den effektiven Bedürfnissen erstellen zu können. Vielen Dank!

Wir verlosen unter den Teilnehmern 5 Restaurantgutscheine à CHF 250.00 in der Region und freuen uns auf zahlreiche Rückmeldungen.

Die Branche der STWE-Bewirtschafter klagt oft über mangelnde Rentabilität und über fehlenden Nachwuchs. Der Vorstand der Fachkammer Stockwerkeigentum hat sich anlässlich seiner letzten Klausur eingehend mit dem Thema befasst. Der vorliegende Artikel von Michel de Roche fasst die Diskussion zusammen.